Enampakkumise osavõtutasu: Miks on õiglane, et oksjoni korraldamisse panustab osaleja, mitte maksumaksja?

Riigimaad saab müüa või kasutusse anda (enamasti välja rentida) läbi avaliku enampakkumise, milleks korraldatakse oksjon. Iga oksjoni ettevalmistus, selle läbiviimine ja vormistamine tähendab reaalseid rahalisi kulutusi – alates maaga seotud oluliste andmete kogumisest, analüüsimisest, kinnistu hindamisest ja enampakkumiseks ette valmistamisest, isikute eelisõiguste väljaselgitamisest kuni enampakkumise tulemuste kinnitamiseni ja lepingute sõlmimiseni.  

Osavõtutasu aitab katta maaüksuste ettevalmistamise ja oksjoni korraldamise  kulud. Lisaks kaasnevad MaRu-le kulud kogu oksjonisüsteemi IT-lahenduse üleval hoidmise ja arendamisega. Kuivõrd riigieelarve seis on väga pingeline, on kõik asutused üle vaatamas oma kulusid ning nende katteallikaid. Seadusest tulenevalt on juba varem olnud võimalus enampakkumiste läbiviimisel osavõtutasu küsida, kuid seni ei ole MaRu seda võimalust kasutanud. Seetõttu otsustasime selle aasta maikuus osavõtutasu kehtestada, et katta osaliselt enampakkumistega seotud menetluskulud, hoida üleval vastavad infosüsteemid ja tagada kvaliteetse teenuse jätkumine ning leevendada selle mõju riigieelarvele. Kuna tegemist on konkreetsele huvigrupile suunatud teenusega, leidsime MaRu-s, et selle kulusid ei peaks laiapõhjaliselt maksumaksjad tervikuna katma. 

Kui suured on enampakkumiste osavõtutasud? 

Maa- ja Ruumiamet on otsustanud rakendada riigivaraseaduses lubatud 2% suurust osavõtutasu enampakkumiste läbiviimisega seotud kulude osaliseks katmiseks. Näiteks kui enampakkumise alghind on 1000 €, siis osavõtutasu on 20 €. Osavõtutasu arvestatakse pakkumise alghinnast, kohaldades seejuures osavõtutasu piirmäära, mis on müügi korral 5 000 € ja maa kasutusse andmise korral 500 €. Osavõtutasu maksimummäära kohaldamine tähendab, et kui müügi korral on maa alghind üle 250 000 €, on osavõtutasu ikka 5 000 €. Maa rendile andmisel, juhul kui kinnisasja aastatasu alghind on üle 12 500 €, on  osavõtutasu ikka 500 €. Seega, piirmäära rakendamisel me räägime ikkagi suhteliselt kallite maatükkide müümisest või rendile andmisest. 

2025.aastal on olnud kuni tänaseni osavõtutasuga oksjoneid 155 kinnisasja müümiseks ja 504 rendile andmiseks. Müügioksjonitel on 58 kinnisasja osavõtutasu olnud alla 300 €  ja 39 kinnisasjal üle 1 000 €. Kõige madalama osavõtutasuga (46 €) oli  Valga maakonnas Tsirguliina alevikus asuv elamukrunt ja selle müügihinnaks kujunes 3210 €. Kõige kõrgema osavõtutasuga (1 470 €) oli Tallinnas Mustamäe linnaosas asuv tootmismaa krunt, mille müügihinnaks kujunes 73 900 €. Rendile andmise oksjonitel on 464 kinnisasjal olnud osavõtutasud alla 20 €  ja vaid 27 kinnisasjal üle 100 €. Kõige kõrgema osavõtutasuga (307 €) oli rendile antud kinnisasi, mis oli ligi 93 ha suurune Anija vallas asuv põllumajandusmaa ja mille renditasuks kujunes oksjonil 15 362 € aastas. 

Mis tüüpi riigimaa enampakkumisi MaRu korraldab? 

Enampakkumised toimuvad valdavalt elektrooniliselt riigimaa oksjonikeskkonnas Oksjoni objektid. 

Müügioksjonid (põllumajandus- ja muu riigimaa võõrandamine). MaRu müüb oksjonil riigi maareservi kuuluvat maad, mida ei ole riigil vaja avalikes huvides säilitada ja mida ei ole otstarbekas lepinguga kasutusse anda. Näiteks põllumaad üldjuhul oksjonil müüki ei suunata, välja arvatud vaid erandlikud juhud, kui põllumajanduslikult kasutatav osa kinnisajal on väga väike, killustunud või kui maa on põllumajanduslikust kasutustest välja langenud ja põllumaa taastamine vajab ebaproportsionaalselt suuri investeeringuid. Põllumajandusmaa mitte müümisega tagab MaRu maa kasutuse jätkumise põllumajandusmaana, mis on oluline meie toidujulgeoleku seisukohalt.  

Samuti ei  suunata üldjuhul müüki maad, mille väärtus võib nende suuruse, asukoha või kvaliteedi tõttu tulevikus oluliselt tõusta. Võimalusel antakse selline maa kuni täpsema kasutusvõimaluse selgumiseni enampakkumise korras kasutusse. 

Rendioksjonid (maa kasutusse andmine). Rendi oksjonil antakse kasutusse eelkõige maad, millel on põllumajandusliku kasutuse potentsiaal. Oksjoni tulemusel sõlmitud rendilepingud kehtivad üldjuhul viis aastat ja järgmise perioodi rentnikud selguvad taas oksjonil. Rendioksjonil on lepingu sõlmimise eelisõigus eelmisel kasutajal, välja arvatud juhul, kui kasutajaga on leping lõpetatud rikkumise tõttu. 

Eriotstarbelised oksjonid (nt taastuvenergia arendusalad, kus seatakse pikaajaline kasutusõigus). 2024. aastal algasid oksjonid tuuleenergia arendamiseks sobivatel riigimaadel, kus arendajatele antakse maakasutusõigus energiatootmiseks vajalike ehitiste rajamiseks ja käitamiseks.  

Viimaste aastate müügioksjonite tulemused 

Viimaste aastate rendioksjonite tulemused 

Millised kulud kaasnevad MaRu-le enampakkumiste korraldamisega? 

Ühe enampakkumise korraldamise taga on pikk protsess ja erinevate tööde ahel, millel on oma rahaline kulu: 

1. Objekti ettevalmistus ja kontroll – kitsenduste- ja planeeringuinfo kogumine ja analüüsimine; vajadusel katastrimõõdistamise läbiviimine ning piiride korrigeerimine; keskkonna- ja taristu-eesmärkide kooskõlastamine; kinnistu hindamine ja müügi- või kasutustingimuste määramine; vajadusel kinnistu korrastamine (tekkinud prügi utiliseerimine, potentsiaalselt ohtlike ehitiste lammutamine).
2. Oksjonikeskkonna haldamine ja arendamine – oksjonite läbiviimiseks arendatud infosüsteemi jooksev hooldamine ja üleval hoidmine, parenduste tegemine ning jooksev arendamine.
3. Enampakkumise läbiviimine – oksjoni väljakuulutamine ajalehes ja eelisõigusega  isikute teavitamine; enampakkumise protsessi läbiviimine, osalejate küsimustele vastamine. Eduka enampakkumise korral järgneb tulemuste kontroll, eelisõiguste kohaldamise analüüs ja tulemuste kinnitamine ning kannete tegemine erinevates registrites.
4. Järeltegevused – edukale enampakkumisele järgneb kinnistu müügi- või rendilepingu sõlmimine, valduse üleandmine ning lepingute täitmise  järelevalve (rendi korral) ja lepingupartneritel tekkivate küsimuste lahendamine. 

Isegi siis, kui oksjon ei lõpe tehinguga, jäävad enampakkumise korraldamise kulud MaRu kanda. Osavõtutasu aitab neid kulusid katta. 

Osavõtutasu kehtestamise vajadus: 

• See katab osaliselt enampakkumiste korraldamise kulud (enampakkumiste ettevalmistamine ja läbiviimine, oksjonikeskkonna ülalpidamine, lepingute järelevalve, jm).
• See distsiplineerib osalemist, hoides ära enampakkumisega liitumise pelgalt uudishimust.
• See säästab maksumaksja raha, sest oksjoni kulud ei jää tervikuna riigieelarve kuludesse, vaid need kannab isik, kes on huvitatud maatüki omandamisest või rentimisest.
• See tagab kvaliteetse teenuse jätkumise, sh kasutajatuge oksjoni ajal. 

Kokkuvõte 

Riigimaa oksjonid toovad riigile igal aastal märkimisväärselt tulu ning aitavad anda riigi maareservis olevat maad parimasse kasutusse. Selleks, et tagada oksjonite kvaliteet, läbipaistvus ja tehniline töökindlus, on MaRu pidanud mõistlikuks kehtestada osalustasu, mis katab otsesed vältimatud kulud ja toetab enampakkumiste professionaalset korraldust – ilma et see paneks liigset koormust laiapõhjaliselt kõigile maksumaksjatele.