Korralise hindamise tulemuste kasutamine
Hindamistulemusi kasutatakse maa maksustamisel, kasutuslepingutes, tehnovõrkude talumistasude määramisel, tehingute tegemisel ja finantsaruandluses.
Kõige tähtsamaks maa korralise hindamise tulemuste kasutusvaldkonnaks on maksustamine, seda kajastab ka hindamistulemusena leitud väärtuse nimi „maksustamishind“. Maa väärtus on maamaksu oluline komponent.
Maamaks = maksustamishind (€) x maksumäär (%) - kasvupiirang - maksusoodustused ja maksuvabastused
Kohalikud omavalitsused kehtestavad maksumäärad maksustamisaastale eelneva aasta 1. juuliks.
Maksustatava maa andmete ja maamaksumäärade küsimustes tuleks pöörduda asukohajärgse kohaliku omavalitsuse poole. Kontaktandmed leiate maamaksuteatelt. Maamaksu tasumise ja kaitsemehhanismi arvutamise küsimustes aitab Maksu- ja Tolliameti klienditugi [email protected].
Varasemaid maa korralise hindamise tulemusi on kasutatud maareformi toimingutes – erastamine, kompenseerimine ja maa kasutamiseks sõlmitud pikaajalised lepingud (hoonestusõigus, kasutusvaldus). Seetõttu on maa maksustamishinnaga seotud tuhanded maareformi käigus sõlmitud kasutuslepingud ehk majanduslikus tähenduses rendilepingud.
Kasutustasu (rent) = maa väärtus (€) x kasutustasu määr %
Maa maksustamishind on aluseks tehnovõrgu talumistasu määramisele.
Talumistasu (€/aastas) = maa väärtus (€) x talumistasu määr (%) x kitsenduse ulatus.
Maa korralise hindamise tulemusena arvutatud maksustamishindu saab kasutada lihtsamate tehingute tegemisel ja väiksemate summade puhul (nt teede servituudilepingutes, sundvalduse tasudes, maakorralduse läbiviimisel). Eelkõige puudutab see aktiivse turuta maid, näiteks teeservituutide seadmist.
Tavapäraselt on teede või parkide alla jäävate maatükkide hindamine turuinfo puudumise tõttu keeruline ka kutseliste hindajate jaoks, samas on teeservituudi seadmisel tehingusummad väikesed võrreldes hindamise tellimise kuluga. Seetõttu tuleb kaaluda, kas on otstarbekas aega ja raha hindamise tellimisele kulutada või saab kasutada maa korralise hindamise tulemusi.
Korralise hindamise tulemuste kasutamisel tehingute tegemisel on oluline täpsustada järgmist:
- Maa korralisel hindamisel ei võeta arvesse metsa, hoonete ja muude oluliste osade mõju maa väärtusele, mistõttu ei väljenda maksustamishind kogu kinnisasja väärtust. Samuti ei arvestata masshindamisel parima kasutuse, maakasutuspiirangute, kolmandate isikute õiguste ja kohustuste ning enamikel juhtudel ka planeeringutega (v.a osa Tallinnast ja osa Tartust), mistõttu ei ole maksustamishind käsitletav ka turuväärtusena ja võib viimasest erineda olulisel määral.
- Maa korralise hindamise tulemused pole nii täpsed kui kutseliselt hindajalt tellitud hindamise tulemused, kuid annavad esmase indikatsiooni maa turuväärtuse kohta ja aitavad otsustada, kas on vaja hindamine tellida või mitte.
- Maa korraline hindamine toimub iga nelja aasta tagant. Kiire hinnakasvu või -languse korral ei pruugi korralise hindamise tulemused olla igal ajahetkel aktuaalsed. Seetõttu tuleb tulemustega arvestamisel jälgida ka kinnisvara hinnaindeksit.
Maa maksustamishind on üks võimalus maa väärtuse kajastamiseks finantsaruandluses. Maa korraline hindamine järgib sarnaselt finantsaruandlusele objektiivsuse ja konservatiivsuse põhimõtteid.
Ka erasektori ettevõtted võivad kaaluda enda omandis oleva maa väärtuse bilansilise maksumusena maa maksustamishinna kasutamist ja sellega kulude kokkuhoidmist hindamiste tellimistelt.
Tulemuste kasutamisel on oluline tähele panna, et maa korralise hindamise tulemused ei kajasta ehitiste ja bioloogiliste varade väärtust.
Hindamismetoodika
- Maa korraline hindamine viiakse läbi maa hindamise seaduse alusel.
- Maa korralise hindamise metoodika on kinnitatud keskkonnaministri määrusega.
- Hindamisel kasutatakse selleks loodud automaatseid hindamismudeleid.
- Hinnatakse ainult maad, ei hinnata kasvavat metsa ja ehitisi.
- Hindamine tehakse üksnes andmekogude andmetele tuginedes, paikvaatlusi ei tehta.
- Aluseks võetakse toimunud kinnisvara ostu-müügi tehingute andmed, maad kirjeldavad andmed maakatastris ja teistes andmekogudes ning kinnisvaraturu analüüsiks vajalikud andmed.
Asukohaklassid
Asukoha mõju arvestamiseks on Eesti kõik maatükid jaotatud eelkõige elamumaa tehinguhindade alusel kaheksasse sarnase väärtustasemega asukohaklassi. Asukohaklassidesse jaotamine on vajalik, et teha erisusi hindamismetoodikas, sest turg toimib eri piirkondades veidi erinevalt. Hindamistulemused ei pea jääma asukohaklasside väärtusvahemikesse.
Asukoha kõrval on väga oluline väärtuse mõjutaja maakasutus. Maakasutusest sõltub, mis on väärtust mõjutavad tegurid ja kuidas maad hinnatakse ehk millise hindamismudeli alusel korralisel hindamisel väärtus arvutatakse.
5 hindamismudelit
- Hindamine toimub automaatsete hindamismudelitega.
- Ka hindamismudeli valik toimub automaatselt ja sõltub sellest, milline on katastriüksuse sihtotstarve.
- Maatulundusmaal on oluline ka kõlvik (maatüki looduslik koostis), mõnedel juhtudel sõltub mudel ka asukohaklassist.
- Näiteks riigikaitsemaad asukohaklassides 1–3 hinnatakse kui ehitusmaad (tegemist on kontori- või tootmishoonetega sarnaste hoonetega), asukohaklassides 4–8 kui aktiivse turuta maad (sellistel maadel turg puudub).
Ehitusmaa mudeliga hinnatakse elamu-, äri- ja tootmismaad. Samuti ühiskondlike ehitiste maad, mäetööstusmaad ja suurlinnades asuvat riigikaitsemaad, kasutades korrigeerivat kordajat 0,5, mis võtab arvesse, et tegemist on ühiskonna toimimiseks vajaliku maaga.
Ehitusmaa mudel on statistiline mudel, millega arvutatakse maatükile hoonestamata elamumaade tehingute analüüsimisel algväärtus ja korrigeeritakse seda kahe teguri mõjuga: pindala ja veekogu lähedus.
Algväärtus on eeldatav maatüki ruutmeetri väärtus sellisel maal, mille pindala on kuni 1000 m² ja mis paikneks veekogust eemal. Algväärtus arvutatakse piirkonna ja 10 lähima tehingu analüüsil.
Pindala, mis ületab 1000 m², vähendab maatüki algväärtust. Erinevates asukohaklassides ja erinevates pindalavahemikes rakendatakse erinevat kohandust. Joonisel on näidatud asukohaklasside kaupa, millise pindala juures kui suure osa (%) moodustab ruutmeetri väärtus algväärtusest.
Veekogu lähedus tõstab maatüki algväärtust. Erinevates asukohaklassides ja erinevatel veekogudel on erinev mõju ulatus ja mõju suurus.
Veekogu loetakse lähedal olevaks, kui maatüki piir asub veekogule lähemal kui joonisel „Ehitusmaa veekogu mõju ulatused“ esitatud kaugus meetrites. Mõju suurus arvutatakse lisades algväärtusele joonisel „Ehitusmaa veekogu mõju suurus“ esitatud protsendi algväärtusest.
Esimeses asukohaklassis ehitusmaa mudelit ei rakendata, seal leitakse väärtus ehitusõiguse mudeliga, seetõttu ei rakendu ka veekogu tegur. Samuti ei ole neljas esimeses asukohaklassis puutumust Peipsi ja Võrtsjärvega. Väikejärvedena arvestatakse veekogusid, mille pindala on vähemalt 10 000 m², mille tüüp Eesti topograafia andmekogus (ETAK) on järv, paisjärv või tehisjärv. Jõgedena arvestatakse vooluveekogude lõike, mille laius on vähemalt 8 m, pindala vähemalt 800 m² ja mida ETAKis nimetatakse jõeks.
Ehitusmaa hindamisel kasutatud tegurid on kujunenud kutseliste hindajate eksperthinnangute tulemusel hindamistulemuste testimisel ja võrdlemisel turuhindadega. Need asendati algselt automaatsetelt arvutatud teguritega.
Ehitusmaa hindamisel analüüsiti lisaks pindalale ja veekogu lähedusele veel teisigi tegureid, mida hindamisel arvesse ei võetud: avaliku tee juurdepääsu tegur, keskuste tegur, ehituskeeluvööndi tegur. Neid tegureid ei kaasatud, kuna alusandmete kvaliteedist tulenevalt ei olnud võimalik tagada mõõtmismetoodika täpsust, mõju ei osutunud statistiliselt oluliseks, mõju seos oli ebaloogiline või osutus liiga nõrgaks (alla 0,01 €/m²).
Kui mudeliga arvutatud ehitusmaa mudeli väärtus on väiksem kui maatüki asukohaklassi madalaim väärtustase, rakendatakse asukohaklassi madalaimat väärtustaset ehk aktiivse turuta maa ruutmeetri väärtust. Välja arvatud asukohaklassides 7 ja 8, kus rakendatakse ehitusmaa väärtustaseme alumist piiri 0,30 €/m².
Tallinna ja Tartu kesklinna piirkonnas on peamine ehitusmaa väärtust mõjutav näitaja ehitusõigus. Seal leitakse väärtus mitte maa ruutmeetri kaudu, vaid ehitusõiguse ruutmeetri kaudu, sest krundi suurusest olulisem on see, kui palju sinna tohib ehitada või on juba ehitatud.
Maa väärtus arvutatakse maatüki ehitusõiguse pindala korrutamisel asumi või asumi osa ruutmeetri väärtusega.
Ehitusõiguse pindala määrab kohalik omavalitsus hoonete suletud brutopinnana (SBP) detailplaneeringu või ehitisregistri andmetel.
- Kui ehitusõiguse pindala on suurem kui 500 m², rakendatakse seda ületavale osale väärtust vähendavat kohandust 0,02 iga 1000 m² kohta kuni kohanduseni 0,7.
- Ehitusõiguse pindalale vahemikus 50 001–100 000 m2 rakendatakse kohandust 0,6 ja alates ehitusõiguse pindalast 100 001 m2 rakendatakse kohandust 0,5.
Asumi (osa) ehitusõiguse SBP väärtused on hinnatud kutseliste kinnisvara hindajate poolt maa ja korterite müügi- ja üüritehingute analüüsil.
Kui ehitusõiguse pindala ei ole võimalik tuvastada, hinnatakse maatüki väärtus ehitusmaa ruutmeetri väärtuse kaudu. Selleks on kutseliste hindajate poolt hinnatud asumi (osadele) ka minimaalsed ehitusmaa ruutmeetri väärtused. Maatüki väärtus arvutatakse maatüki pindala korrutamisel asumi (osa) maa väärtusega rakendades ehitusmaa mudeli pindala kohandusi. Maa ruutmeetri kaudu arvutatud väärtus on hindamistulemuseks ka siis, kui ehitusõiguse kaudu leitud maatüki väärtus on väiksem kui maa väärtuse kaudu leitud väärtus.
Põllumajandusmaa mudeliga hinnatakse haritavat maad. Samuti looduslikku rohumaad, kuid kasutatakse korrigeerivat kordajat 0,5, mis võtab arvesse loodusliku rohumaa ja haritava maa hinnataseme erinevust.
Põllumajandusmaa mudel on statistiline mudel, millega arvutatakse maatükile haritavate maade tehingute analüüsimisel algväärtus ja korrigeeritakse seda erinevate tegurite mõjuga.
- Algväärtus on eeldatav maatüki ruutmeetri väärtus juhul, kui sellele maatükile on olemas juurdepääs, PRIA püsirohumaa maakasutuse osakaal ja harimist piiravate liigniiskete muldade osakaal on 0 ning maatükk on muude parameetrite poolest keskmiste näitajatega. Algväärtus arvutatakse terve Eesti ja 10 lähima tehingute analüüsil.
- Mullaviljakuse tegur väljendab hinnatava maatüki kaalutud keskmist mullaviljakuse väärtust (boniteeti). Mida kõrgem on mullaviljakus, seda kõrgem on maatüki ühiku väärtus. Kui andmete puudumise tõttu ei ole võimalik määrata mullaviljakuse tegurit, rakendatakse Eesti keskmist mullaviljakuse tegurit.
- PRIA püsirohumaa osakaal ehk maakasutuse tegur näitab maatüki osakaalu, mis on registreeritud PRIA püsirohumaana. Mida kõrgem on püsirohumaa osakaal, seda madalam on maatüki ühiku väärtus.
- Liigniiskete muldade osakaal ehk liigniiskuse tegur väljendab maaharimist piiravate ja liigniiskete muldade osakaalu. Mida kõrgem on liigniiskete muldade osakaal, seda madalam on maatüki ühiku väärtus.
- Pindala tegur põllumajandusmaadel väljendab, et mida suurem on hinnatav maaüksus, seda kõrgem on maatüki ruutmeetri väärtus ning vastupidi: keskmisest väiksema pindalaga põllumajandusmaade ühiku väärtus on madalam.
- Juurdepääsu võimalus ehk teega piirnevuse tegur näitab, kas maatükk piirneb teega. Teele juurdepääsu puudumine vähendab maatüki väärtust.
- Valikunihke korrektsioonitegur näitab kui palju erineb hinnatav maatükk maatükkidest, millega tavapärastelt tehinguid tehakse. PRIA-s mitte arvel olev ja üles harimata põllumaa on vähem hinnatud kui need põllumaad, mille eest on võimalik toetust küsida ja mis on üles haritud. Rakendatakse väiksemat likviidsust omavate varade ülehindamise vältimiseks.
Kõik tegurite suurused põllumajandusmaa mudelis arvutatakse automaatselt.
Põllumajandusmaa hindamisel analüüsiti veel teisigi tegureid, mida hindamisel arvesse ei võetud: asustuse tegur, põllumajandushoonestuse tegur ja kompaktsuse tegur. Neid tegureid ei kaasatud, kuna teguri mõju ei osutunud statistiliselt oluliseks, mõju seos oli ebaloogiline või osutus liiga nõrgaks (alla 0,01 €/m2).
Kui põllumajandusmaa mudeliga arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui kõige madalam väärtustase, on hindamistulemuseks kõige madalam väärtustase (0,04 €/m2).
- Metsamaa mudeliga hinnatakse maakatastris metsamaana registreeritud maad. Metsamaa hindamisel arvestatakse ainult maa väärtust, ei arvestata sellel kasvavat metsa.
- Metsamaa väärtus leitakse baasväärtuse ja kvaliteediteguri korrutisena.
- Hinnatakse metsaeraldiste kaupa ja tulemus summeeritakse. Pindala ei kohandata.
Metsamaa baasväärtus on metsata metsamaa müügitehingute keskmine hind. Tehingud kontrolliti kõrvutades ajaloolisi satelliidipilte ja tehingu toimumise kuupäevi veendumaks, et analüüsis kasutatavate tehingute kogum koosneks ainult lageraielankidest. Metsamaa baasväärtuseks kujunes müügitehingute põhjal 0,1883 €/m2 (1883 €/ha).
Kvaliteediteguriga arvestamine on vajalik, kuna kõik maad ei ole võrdväärsed. Kvaliteeditegurid peegeldavad vastava metsaeraldise tootlikkust võrreldes keskmise metsamaaga võttes arvesse metsa kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja maaparanduse (kuivendatusse). Kvaliteeditegurid on leitud koostöös metsaekspertidega.
Kui metsamaa ei ole terves ulatuses inventeeritud ja andmed metsaregistris puuduvad, siis rakendatakse inventeerimata metsamaa osale asustusüksuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähemalt 10 metsaeraldise andmed) või kohaliku omavalitsuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähem kui 10 metsaeraldise andmed).
Metsamaa väärtust võivad kahandada erinevad piirangud.
- Looduskaitse piirangute alale jäävale metsamaa osale rakendatakse koefitsienti 0,5. Looduskaitse piirangud on: hoiuala, kaitseala piiranguvöönd, kohaliku omavalitsuse kaitstav loodusobjekt, looduskaitse üksikobjekti piiranguvöönd, püsielupaiga piiranguvöönd, ranna piiranguvöönd.
- Rangete looduskaitse piirangute alale jääv metsamaa osa hinnatakse kõige madalama väärtustasemega (0,04 €/m2). Rangeteks looduskaitse piiranguks on: kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd, kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd, kaitseala loodusreservaat, püsielupaiga sihtkaitsevöönd.
Kui metsamaa mudeliga arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui kõige madalam väärtustase, on hindamistulemuseks kõige madalam väärtustase (0,04 €/m2).
Aktiivse turuta on maa, millega tavapäraselt tehinguid ei tehta ja kuhu üldjuhul ei ole võimalik ka midagi ehitada:
- transpordimaa,
- jäätmehoidla maa,
- üldkasutatav maa,
- veekogude maa,
- kaitsealune maa,
- sihtotstarbeta maa,
- maatulundusmaa muu maa ja
- linnadest väljas asuv riigikaitsemaa.
Aktiivse turuta maa hindamisel lähtutakse maatüki asukohale vastava asukohaklassi madalaimast väärtustasemest. Asukohaklassi madalaim väärtustase on leitud analüüsi tulemusel. Sellest odavama hinnaga selles asukohaklassis turutehinguid ei tehta.
| Asukohaklass | Asukohaklassi madalaim väärtus |
|---|---|
| 1 | 40,00 €/m2 |
| 2 | 10,00 €/m2 |
| 3 | 4,00 €/m2 |
| 4 | 1,00 €/m2 |
| 5 | 0,70 €/m2 |
| 6 | 0,30 €/m2 |
| 7 | 0,10 €/m2 |
| 8 | 0,04 €/m2 |
2022. aasta korralise hindamise tulemused
Iga maatüki maksustamishinda saab vaadata veebilehe minu.kataster.ee hindamislehel. Huvipakkuva katastriüksuse leiate aadressi või katastritunnuse järgi. Maa maksustamishind (2024. aasta maamaksu alus) on 1. jaanuaril kehtinud maksustamishind.
Kui maatüki põhiandmed (näiteks ruumikuju, sihtotstarve) on pärast 1. jaanuari muutunud, arvutatakse maa maksustamishind automaatselt ümber. Teatud juhtudel on maa maksustamishinda võimalik käsitleda maa väärtusena vastavalt õigusaktides märgitule.
Korduvad küsimused
Veebilehel minu.kataster.ee on maa väärtuse info all link "Maa maksustamishind", mis suunab maatüki hindamislehele. Hindamislehel on võimalik avada erinevaid jaotusi ning näha hindamismudelis kasutatud tegureid ja nende mõju. Samuti on iga teguri juures “i”-tähe all kirjas, mis on teguri sisu.
Hindamisel jagatakse maad sihtotstarbe järgi nelja rühma, st rakendatakse peamiselt nelja hindamismudelit:
- Ehitusmaa mudeliga hinnatakse eelkõige elamumaad, ärimaad ja tootmismaad, aga ka maatulundusmaa õuemaad jt ehitamiseks mõeldud maad.
- Põllumajandusmaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa haritava maa ja loodusliku rohumaa kõlvikud.
- Metsamaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa metsamaa kõlvikud.
- Aktiivse turuta maa mudeliga hinnatakse transpordimaad, jäätmehoidlamaad, üldkasutatavat maad jm maad, millega tavaliselt turul ei kaubelda.
Lisaks kasutatakse Tallinna ja Tartu kesklinna piirkondades ehitusmaa hindamiseks ehitusõiguse mudelit. Ehitusõigus on oluline väärtus mõjutav tegur ka mujal, kuid masinloetavate detailplaneeringu andmete puudumise tõttu ei saanud seda 2022. aasta hindamisel laiemalt kasutada. Maa korralisel hindamisel on tegemist masshindamisega, mille tulemus on statistiline üldistus.
Maa korralise hindamise käigus leitakse igale maatükile maksustamisväärtus arvestades just selle maatüki omadusi.
Hindamismudeli valik sõltub sellest, milline on katastriüksuse sihtotstarve ning millises asukohaklassis maatükk paikneb. Maatulundusmaal sõltub hindamismudeli valik ka kõlvikust (maatüki looduslikust koostisest).
Erinevus maatükkide väärtuses võib tuleneda erinevast hindamismudelist, erinevast asukohaklassist, aga ka konkreetses mudelis arvesse võetud teguritest (näiteks pindala erinevusest). Arvesse võetud tegurid ja nende mõju leiate hindamislehelt. Oluline on, et erinevate hindamismudelitega hinnatud maid ei saa omavahel võrrelda, sest erineva kasutusega maade väärtus kujuneb erinevalt. Näiteks võib kahe omadustelt sarnase maatüki väärtus erineda mitu korda, kui ühe maa sihtotstarve on elamumaa (hinnatakse ehitusmaa mudeliga) ja teisel maatulundusmaa (hinnatakse kuni neljas erinevas osas, kasutades kuni nelja erinevat mudelit).
Elamumaad hinnatakse ehitusmaa mudeliga. Ehitusmaa mudel on statistiline mudel, millega arvutatakse maatükile hoonestamata elamumaade tehingute analüüsimisel algväärtus ja korrigeeritakse seda kahe teguri mõjuga: pindala ja veekogu lähedusega.
Ehitusmaa hindamisel analüüsiti lisaks pindalale ja veekogu lähedusele veel teisigi tegureid, mida hindamisel arvesse ei võetud: avaliku tee juurdepääsu tegur, keskuste tegur, ehituskeeluvööndi tegur. Neid tegureid ei kaasatud, kuna alusandmete kvaliteedist tulenevalt ei olnud võimalik tagada mõõtmismetoodika täpsust, mõju ei osutunud statistiliselt oluliseks, mõju seos oli ebaloogiline või osutus liiga nõrgaks (alla 0,01 €/m²).
Põhjalikumalt muid tegureid ei analüüsitud, sest tegur kas ei avaldanud tegevhindajate hinnangul olulist mõju maa väärtusele või puudus teguri osas masinloetav ja kogu Eestit hõlmav andmebaas.
Ehitusmaa mudeliga hinnatakse maid (sihtotstarbeid), kuhu üldjuhul on ette nähtud võimalus ehitada. Ehitusmaa mudeli väljatöötamisel kaaluti ehituskeeluvööndi ulatuse kasutamist, kuid analüüsist selgus, et kui maatükile on võimalik ehitada osaliselt, siis see ei langeta oluliselt maatüki väärtust. Juhul kui maatükile ei ole võimalik ehitada, soovitame pöörduda kohaliku omavalitsuse poole, et üle vaadata sihtotstarbe andmed.
Maatulundusmaad hinnatakse maa korralisel hindamisel erinevate hindamismudelitega vastavalt maatükil paiknevatele kõlvikutele. Maatükil võib paikneda kuni viis erinevat kõlvikut, mida hinnatakse nelja erineva mudeliga:
- metsamaa, mida hinnatakse metsamaa mudeliga,
- õuemaa, mida hinnatakse ehitusmaa mudeliga,
- haritav maa ja looduslik rohumaa, mida hinnatakse põllumajandusmaa mudeliga,
- muu maa, mida hinnatakse aktiivse turuta maa mudeliga.
Erinevate hinnatavate osade tulemused liidetakse.
Metsamaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa metsamaa kõlvikut, mille aluseks on maakatastris metsamaana registreeritud maa. Seejuures on metsamaa kõlviku kaardistamisel oluline võrade liituvus ja puittaimede kõrgus.
Metsamaa mudeliga hinnatakse maakatastris metsamaana registreeritud maad. Metsamaa hindamisel arvestatakse ainult maa väärtust, ei arvestata sellel kasvavat metsa.
Metsamaad hinnatakse metsamajandamiskava põhjal metsaeraldiste kaupa ning tulemused liidetakse. Iga metsaeraldise väärtus leitakse baasväärtuse ja kvaliteediteguri korrutisena. Pindala ei kohandata.
Metsmaa baasväärtus on metsata metsamaa müügitehingute keskmine hind. Tehingud kontrolliti ajaloolisi satelliidipilte ja tehingu toimumise kuupäevi kõrvutades veendumaks, et analüüsis kasutatavate tehingute kogum koosneks ainult lageraielankidest. Metsamaa baasväärtuseks kujunes müügitehingute põhjal 0,1883 €/m² (1883 €/ha).
Kvaliteediteguriga arvestamine on vajalik, kuna kõik maad ei ole võrdväärsed. Kvaliteeditegurid peegeldavad vastava metsaeraldise tootlikkust võrreldes keskmise metsamaaga, võttes arvesse metsa kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja maaparanduse (kuivendatuse). Kvaliteeditegurid on leitud koostöös metsaekspertidega.
Kui metsamaa ei ole terves ulatuses inventeeritud ja andmed metsaregistris puuduvad, siis rakendatakse inventeerimata metsamaa osale asustusüksuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähemalt 10 metsaeraldise andmed) või kohaliku omavalitsuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähem kui 10 metsaeraldise andmed).
Metsamaa väärtust võivad kahandada erinevad piirangud.
- Looduskaitse piirangutena arvestatakse järgmisi kitsendusi: hoiuala, kaitseala piiranguvöönd, kohaliku omavalitsuse kaitstav loodusobjekt, looduskaitse üksikobjekti piiranguvöönd, püsielupaiga piiranguvöönd, ranna piiranguvöönd. Looduskaitse piirangute alale jäävale metsamaa osale rakendatakse koefitsienti 0,5.
- Rangete looduskaitse piirangutena arvestatakse järgmisi kitsendusi: kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd, kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd, kaitseala loodusreservaat, püsielupaiga sihtkaitsevöönd. Rangete looduskaitse piirangute alale jääv metsamaa osa hinnatakse kõige madalama väärtustasemega (0,04 €/m²).
Kui metsamaa mudeliga arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui kõige madalam väärtustase, on hindamistulemuseks kõige madalam väärtustase (0,04 €/m²).
Vea ilmnemisel saab andmeid alati parandada.
Seotud viited
Viimati uuendatud 05.01.2025
