Kuidas riigimaad osta, rentida ja kasutusele võtta?

Maa- ja Ruumiameti ehk MaRu haldamisel on ligi 21 000 riigi maareservi kuuluvat kinnisasja.

Aasta lõikes riigimaadega tehtavatest menetluste kogumahust teeb MaRu:

• 55% müügimenetlustest,
• 38% riigivara kasutamiseks andmise menetlustest,
• 56% muudest menetlustest.

MaRu haldamisel olevast maast 37% ehk üle 8000 kinnisasja on antud pikaajaliselt kasutusse erinevatel eesmärkidel:

1. Põllumajanduslikuks kasutamiseks ligi 5800 kinnisasja,
2. Hoonestusõigusega riigimaal ehitise omamise eesmärgil 1600 kinnisasja,
3. Maavara kaevandamise eesmärgil rendile 666 kinnisasja.

Põllumajanduslikult väärtuslik maa toetab Eesti toidujulgeolekut

Põllumajandusmaa aktiivses kasutuses hoidmine tagab, et põllumajanduslikult väärtuslik maa ei jää tühjalt seisma ning toetab ühtlasi Eesti toidujulgeolekut.

Põllumajanduslikuks kasutamiseks annab MaRu maad kasutusse kahel erineval moel:

1. Rendi enampakkumistel (oksjonil) antakse kasutusse eelkõige maad, millel on põllumajandusliku kasutuse potentsiaal. Rendioksjonil tehakse pakkumisi rendi aastatasule, mille alghinnaks määratakse 3% rendiala turuhinnast. Oksjoni tulemusel sõlmitud rendilepingud kehtivad üldjuhul viis aastat ja järgmise perioodi rentnikud selguvad taas oksjonil. Rendioksjonil on lepingu sõlmimise eelisõigus eelmisel kasutajal, välja arvatud juhul, kui kasutajaga on leping lõpetatud rikkumise tõttu.
2. Kasutusvalduse lepingud on sõlmitud maareformi käigus põllumajandustootjatega esialgu 15 kuni 20 aastaks. Kasutusvaldajatel on õigus nende kasutuses olev maa turuhinnaga välja osta juhul, kui riigil ei ole vajadust seda maad avalikes huvides säilitada. Kui kasutusvaldaja ostusoovi avaldab, teatab MaRu maa turuhinna ja kui see kasutajale sobib, müüakse maa kasutusvaldajale.

Kui esialgne kasutusvalduse leping lõpeb, on kasutusvaldjala õigus lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Enne lepingu lõppemist teatab MaRu kasutusvaldajale tema kasutuses oleva maa turuhinna ja ka lepingu pikendamisel kehtima hakkava kasutustasu ning kasutusvaldaja saab otsustada, kas soovib maa välja osta või sõlmida pikendamiseks uue lepingu. Kui kasutusvaldaja valib lepingu pikendamise, säilib tal ka uue lepingu kehtivuse ajaks maa väljaostuõigus. Kui kasutusvaldaja ei soovi maad  välja osta ega ka lepingut pikendada, siis kasutusvalduse leping lõpetatakse ning maa suunatakse üldjuhul rendi enampakkumisele.

Hoonestusõigusega riigimaad

Hoonestusõigusega on riigimaa koormatud valdavalt maareformi käigus ja seda juhul, kui riigimaal asuva ehitise omanikul ei olnud õigust või tahtmist ehitisealust maad erastada. Maareformi seaduse alusel seatud hoonestusõiguse omanikul on samuti õigus ehitisealune maa välja osta, kui riigil ei ole vajadust seda maad avalikes huvides säilitada. Maa välja ostmisele kohalduvad kinnisasja omandamise kitsendamise seaduses sätestatud piirangud, ehk teatud piirkondades ei ole õigust maad omandada isikutel, kes ei ole Eesti Vabariigi või Euroopa Liidu liikmesriigi kodanikud.

Riigimaale on hoonestusõigusi seatud ka riigivaraseaduse alusel — valdavalt äri- ja tootmisotstarbeliste ehitiste rajamiseks. Nendel juhtudel ei ole hoonestajal maa väljaostmise õigust. Kui riik leiab, et riigivaraseaduse alusel  hoonestusõigusega koormatud maad ei ole vaja hoida riigi reservis, saab selle müümine toimida vaid avaliku enampakkumise korras.

Uueks suunaks on väärtuslikuma riigimaa kasutusse andmine hoonestusõiguse seadmise teel. Seda kaalutakse eelkõige juhtudel, kui:

• riigimaa arendushuvi või -vajadust ei ole võimalik või on keeruline realiseerida kuskil mujal,
• riigimaa paikneb kohas, kus riigil on tuleviku vajadusi või julgeolekut arvestades otstarbekas säilitada maaomand ja seeläbi maakasutust kontrollida,
• riigile või omavalitsusele on oluline tagada kindla tootmise või ettevõtluse jätkumine, nt tuuleenergiatootmised, elektrijaamad, varustuskindluse tagamiseks võiavaliku huviga objektid (tanklad, terminalid, staadionid vms),
• kui konkreetses asukohas ei ole piirkondlikul turul alternatiive või on neid väga piiratult.

Kui hoonestusõiguse seatakse riigimaale, millel ei ole veel planeeringut või kindlat visiooni, mida sellele ehitada saab, siis sõlmitakse esmalt kokkulepe maa arendamiseks ja kui ehitusõigus on selgunud, seatakse hoonestusõigus riigimaale ehitamiseks ja ehitiste omamiseks.   

Rendilepingud maavara kaevandamiseks  

Eestis kaevandatakse maavaradest põlevkivi, lubjakivi, dolokivi, kruusa, liiva, savi ja turvast. Põlevkivi kasutatakse peamiselt energia, õli ja gaasi tootmiseks. Hoonete, maanteede ja tänavate ehitamisel leiab kasutust dolokivi, liiv, kruus, savi ja lubjakivi. Turba kasutusalaks on erinevad kasvusegud  taimedele ja vähesel määral kütteturvas.

Riigile kuuluv maa antakse kaevandamiseks kasutada isikule, kellele on väljastatud kaevandamisluba. Kaevandamisloa omanik tohib maavara kaevandada loas ette nähtud ajal ning mahus ja kasutusaja lõppedes tagastab maa korrastatult riigile. Kasutustasu aastamäär on üldjuhul kolm protsenti maa maksustamise hinnast.

Turba tootmise eesmärgil on MaRul antud kasutusse 180 kinnisasja ning see hõlmab 26 000 hektarit. Ülejäänud maavarade kaevandamiseks on antud kasutada 486 kinnisasja kogupindalaga 8500 hektarit.

Servituudid

Sageli kulgeb ligipääs mõnele kinnistule läbi riigimaa või on tarvis riigimaale rajada  tehnovõrk. Sellisel juhul seatakse riigimaale reaalservituut või isiklik kasutusõigus.  Reaalservituut tagab õiguse kasutada maad konkreetse kinnistu teenindamiseks. Kui maa kasutamine toimub isiku huvides, rakendatakse isiklikku kasutusõigust.

Enne kui riigimaa läheb müüki, kaasab MaRu vajadusel naaberkinnistute omanikud. Kui selgub, et müüdaval kinnisasjal asuv tee on ainsaks juurdepääsuks mõnele hoonestatud kinnistule, saavad nende omanikud enne müüki taotleda servituudi seadmist. Nii välditakse olukorda, kus kinnistud jäävad pärast maa müümist ilma seadusliku ligipääsuta ning ühtlasi teab riigimaa uus omanik täpselt, millised õigused ja kohustused kinnistuga kaasnevad.

Riigimaa lühiajaline kasutus

Mõnikord ei ole vaja maad püsivalt kasutada, vaid ainult teatud tööde või sündmuste jaoks. Sellisel juhul saab riigimaa anda ajutisse kasutusse. Ajutise kasutuse luba antakse näiteks ehitusmaterjali või metsamaterjali ladustamiseks, erinevate võistluste, õppuste ja ürituste korraldamiseks.

Maa kasutamise tasud

Kõikide eespool nimetatud maakasutuslepingute haldamisel on eelmisel ja käesoleval aastal võtmeküsimuseks kasutustasude tõus. Nimelt sõltub suure osa kasutuslepingute tasu maa maksustamishinnast, mis eelmisel aastal oluliselt tõusis. Kuna maa maksustamishinnast sõltuvad tasud olid  üle 20 aasta püsinud muutumatuna, siis oli tasu tõus paljudele maakasutajatele üllatav. MaRu soovitab maakasutajatel jälgida hoolega neile saadetavate tasuarvete tähtaega ning tasu maksmisel tekkivate probleemide korral võtta aegsasti ühendust lepingu haldajaga (kontaktid MaRu kodulehel aadressil https://maaruum.ee/riigimaa-tehingud-ja-maakorraldus/riigimaa-korraldus-ja-toimingud/lepingute-haldus). MaRu eesmärgiks on leida koostöös võimalikud lahendused ja vältida õiguskaitsevahendite kasutamist.

Riigimaa müümine oksjonil

MaRu müüb oksjonil riigi maareservi kuuluvat maad, mida ei ole riigil vaja avalikes huvides säilitada ja mida ei ole otstarbekas lepinguga kasutusse anda. Näiteks põllumaad üldjuhul oksjonil müüki ei suunata, välja arvatud vaid väga erandlikud juhud, kui põllumajanduslikult kasutatav osa kinnisajal on väga väike, killustunud või kui maa on põllumajanduslikust kasutustest välja langenud ja põllumaa taastamine vajab ebaproportsionaalselt suuri investeeringuid. Samuti ei  suunata üldjuhul müüki maad, mille väärtus võib nende suuruse, asukoha või kvaliteedi tõttu tulevikus oluliselt tõusta. Võimalusel antakse selline maa kuni täpsema kasutusvõimaluse selgumiseni enampakkumise korras kasutusse.

Kui sul on huvi mõnda kindalt riigimaad enampakkumisel osta või kasutusse saada, siis soovitame oksjonikeskkonnas (veebiaadressil https://riigimaaoksjon.ee) tellida oma e-postile oksjoni välja kuulutamise teavituse. Selleks tuleb huvi pakkuva riigimaa katastriüksuse tunnus sisestada oksjonikeskkonnas sätete vaates ning juhul, kui selle katastriüksuse osas kuulutatakse välja elektrooniline oksjon maa müümiseks või kasutusse andmiseks, siis edastab oksjonikeskkond soovijale automaatse teavituse.

Riigimaa kasutamise- ja müügiotsused mõjutavad meid kõiki – olgu tegu põllumajanduse, energeetika või ligipääsu küsimustega. MaRu tegutseb selle nimel, et maa oleks kasutuses vastutustundlikult ning toetaks nii tänaseid vajadusi kui ka tuleviku arengusuundi.

Autorid: Maa- ja Ruumiameti riigimaade osakonna juhataja Tiina Vooro, Maa- ja Ruumiameti planeeringute kooskõlastamise ja maakasutuse osakonna juhataja Mai Lind