Kuidas riik sai parema ülevaate oma maadest: Maa- ja Ruumiameti suur maaportfelli analüüs

Mida analüüsiti?

Kõigepealt tuli kaardistada, kas ja kuidas iga kinnisasi praegu kasutusel on. Vaatluse alla võeti näiteks:

• juba kasutusse antud maa (rent, kasutusvaldus, hoonestusõigus);
• riigikaitselise, looduskaitselise või keskkonnakaitselise väärtusega maad, mille hoidmine reservis on oluline;
• põllumajandusmaa, metsamaa ning maavaradega kattuvad alad;
• kinnistud, millel on muu avalik huvi – näiteks kohalikule omavalitsusele vajalikud maa-alad või maa, mis on oluline üleriigiliste projektide (nt Rail Baltic) elluviimiseks.

Kui vajalikud ja strateegilise väärtusega maad olid välja sõelutud, suunati tähelepanu ülejäänud kinnisasjadele. Nende puhul analüüsiti, milline võiks olla riigi seisukohalt kõige otstarbekam tegevus:

• kas oleks võimalik ja mõistlik anda maa kasutusse (avalik enampakkumine);
• kas kinnistul on potentsiaali tõsta tema väärtust läbi detailplaneeringute ja arenduste;
• kas tulevikus on oodata maa väärtuse kasvu ja selle säilitamine reservis on majanduslikult kasulik;
• kas reservis olles on võimalik maa väärtuse langus, hoolduskulude ebamõistlik tõus või puudub reservis säilitamiseks otsene vajadus ning seetõttu tasub kaaluda valikuliselt maa müüki läbi avaliku enampakkumise.

Analüüsi lõppresultaadina valmis ülevaade kinnisasjadest, mille hulgast saab teha valikuid müügiobjektideks lähiaastatel, prognoos kasutustasude laekumistest kuni aastani 2030 ning esmane nimekiri kinnisasjadest, mida oleks mõistlik enne müümist või reservi jätmist väärindada.

Kinnisasjade väärindamine – kuidas riik maade väärtust kasvatab?

Analüüsi üks ülesannetest oli perspektiivsete kinnisasjade väljasõelumine lähimatel aastatel täiendavaks väärindamiseks. Valimisse võeti kinnisasjad, mis asuvad Harju-, Tartu- või Pärnumaa maakonnakeskuste kõige väärtuslikemates asukohtades ja mille väärtust saab täiendavalt kasvatada. Nende alade kogupindala on ligikaudu 40 hektarit, mille tänane hinnanguline väärtus ulatub umbes 6,3 miljoni euroni.

Ent siin peitub suur kasvupotentsiaal: detailplaneeringute kehtestamise, kruntimise ja ehitusmahtude määramisega on võimalik tõsta maa väärtust keskmiselt 50%. Kui arendusaladel luuakse ka vajalik taristu, suureneb kinnisvara väärtus veelgi.

Väärindamise eesmärk ei ole üksnes müügitulu suurendamine, vaid tagada, et olulise asukohaga kinnisasjad kavandatakse koostöös omavalitsusega läbimõeldult ning suunatakse käibesse selgetel tingimustel, nii et kõigile osapooltele on arusaadav, mida seal teha saab. Seejuures ei plaani riik tegutseda üksi, vaid kaasab arendusprotsessidesse senisest enam nii kohalikke omavalitsusi kui ka erasektori arendajaid ning viib koostöös läbi planeeringuvõistlusi parimate lahenduste leidmiseks.

Lisaks suurematele keskustele plaanitakse pilootprojektina välja valida ka väiksemate keskuste arendusalasid, et tugevdada piirkondlikku elukeskkonda ja majandust. See on kooskõlas üleriigilise planeeringu põhimõtetega, mis väärtustavad regionaalset tasakaalu.

Miks selline analüüs oluline on?

Riigil kui maaomanikul on oluline teha otsuseid kiiresti, kuid läbimõeldult. Selleks peab olema selge ja ajakohane ülevaade kogu maaportfellist – nii kasutuses olevatest, müüdavatest kui ka reservis hoitavatest kinnisasjadest. Arvestades kinnisasjade ja spetsiifiliste parameetrite hulka, mida kvaliteetne analüüs eeldab, ei saa seda edaspidi teha käsitsi ega juhuslike lähenemistega. Teostatud analüüs oli väga ajamahukas. Kuna riigil on oma maaportfellist vaja ajakohast ülevaadet pidevalt, siis on selge, et seda tööd tuleb edaspidi optimeerida.

Seetõttu töötab Maa- ja Ruumiamet nüüd edasi uue analüüsitööriista arendamisega, mis võimaldab tulevikus selliseid ülevaateid koostada kiiremini, täpsemalt ja tõhusamalt.

Autorid: Maa- ja Ruumiameti maaportfelli haldur Joel Peetsu ning Maa- ja Ruumiameti riigimaa strateegia osakonna peaspetsialist Marin Must.