Korralise hindamise tulemused 2022

Veebilehel minu.kataster.ee on maa väärtuse info all link "Maa maksustamishind", mis suunab maatüki hindamislehele. Hindamislehel on võimalik avada erinevaid jaotusi ning näha hindamismudelis kasutatud tegureid ja nende mõju. Samuti on iga teguri juures “i”-tähe all kirjas, mis on teguri sisu. 

Hindamismudelid

Hindamisel jagatakse maad sihtotstarbe järgi nelja rühma, st rakendatakse peamiselt nelja hindamismudelit:

• Ehitusmaa mudeliga hinnatakse eelkõige elamumaad, ärimaad ja tootmismaad, aga ka maatulundusmaa õuemaad jt ehitamiseks mõeldud maad.
• Põllumajandusmaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa haritava maa ja loodusliku rohumaa kõlvikud.
• Metsamaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa metsamaa kõlvikud.
• Aktiivse turuta maa mudeliga hinnatakse transpordimaad, jäätmehoidlamaad, üldkasutatavat maad jm maad, millega tavaliselt turul ei kaubelda.

Lisaks kasutatakse Tallinna ja Tartu kesklinna piirkondades ehitusmaa hindamiseks ehitusõiguse mudelit. Ehitusõigus on oluline väärtus mõjutav tegur ka mujal, kuid masinloetavate detailplaneeringu andmete puudumise tõttu ei saanud seda 2022. aasta hindamisel laiemalt kasutada. Maa korralisel hindamisel on tegemist masshindamisega, mille tulemus on statistiline üldistus.

Hindamismudelid

Maa korralise hindamise käigus leitakse igale maatükile maksustamisväärtus arvestades just selle maatüki omadusi.

Hindamismudeli valik sõltub sellest, milline on katastriüksuse sihtotstarve ning millises asukohaklassis maatükk paikneb. Maatulundusmaal sõltub hindamismudeli valik ka kõlvikust (maatüki looduslikust koostisest).

Erinevus maatükkide väärtuses võib tuleneda erinevast hindamismudelist, erinevast asukohaklassist, aga ka konkreetses mudelis arvesse võetud teguritest (näiteks pindala erinevusest). Arvesse võetud tegurid ja nende mõju leiate hindamislehelt. Oluline on, et erinevate hindamismudelitega hinnatud maid ei saa omavahel võrrelda, sest erineva kasutusega maade väärtus kujuneb erinevalt. Näiteks võib kahe omadustelt sarnase maatüki väärtus erineda mitu korda, kui ühe maa sihtotstarve on elamumaa (hinnatakse ehitusmaa mudeliga) ja teisel maatulundusmaa (hinnatakse kuni neljas erinevas osas, kasutades kuni nelja erinevat mudelit).

Elamumaad hinnatakse ehitusmaa mudeliga. Ehitusmaa mudel on statistiline mudel, millega arvutatakse maatükile hoonestamata elamumaade tehingute analüüsimisel algväärtus ja korrigeeritakse seda kahe teguri mõjuga: pindala ja veekogu lähedusega.

Ehitusmaa hindamisel analüüsiti lisaks pindalale ja veekogu lähedusele veel teisigi tegureid, mida hindamisel arvesse ei võetud: avaliku tee juurdepääsu tegur, keskuste tegur, ehituskeeluvööndi tegur. Neid tegureid ei kaasatud, kuna alusandmete kvaliteedist tulenevalt ei olnud võimalik tagada mõõtmismetoodika täpsust, mõju ei osutunud statistiliselt oluliseks, mõju seos oli ebaloogiline või osutus liiga nõrgaks (alla 0,01 €/m2).

Põhjalikumalt muid tegureid ei analüüsitud, sest tegur kas ei avaldanud tegevhindajate hinnangul olulist mõju maa väärtusele või puudus teguri osas masinloetav ja kogu Eestit hõlmav andmebaas.

Ehitusmaa mudeliga hinnatakse maid (sihtotstarbeid), kuhu üldjuhul on ette nähtud võimalus ehitada. Ehitusmaa mudeli väljatöötamisel kaaluti ehituskeeluvööndi ulatuse kasutamist, kuid analüüsist selgus, et kui maatükile on võimalik ehitada osaliselt, siis see ei langeta oluliselt maatüki väärtust. Juhul kui maatükile ei ole võimalik ehitada, soovitame pöörduda kohaliku omavalitsuse poole, et üle vaadata sihtotstarbe andmed.

Maatulundusmaad hinnatakse maa korralisel hindamisel erinevate hindamismudelitega vastavalt maatükil paiknevatele kõlvikutele. Maatükil võib paikneda kuni viis erinevat kõlvikut, mida hinnatakse nelja erineva mudeliga:

• metsamaa, mida hinnatakse metsamaa mudeliga,
• õuemaa, mida hinnatakse ehitusmaa mudeliga,
• haritav maa ja looduslik rohumaa, mida hinnatakse põllumajandusmaa mudeliga,
• muu maa, mida hinnatakse aktiivse turuta maa mudeliga.

Erinevate hinnatavate osade tulemused liidetakse.

Metsamaa mudeliga hinnatakse maatulundusmaa metsamaa kõlvikut, mille aluseks on maakatastris metsamaana registreeritud maa. Seejuures on metsamaa kõlviku kaardistamisel oluline võrade liituvus ja puittaimede kõrgus.

Metsamaa mudeliga hinnatakse maakatastris metsamaana registreeritud maad. Metsamaa hindamisel arvestatakse ainult maa väärtust, ei arvestata sellel kasvavat metsa.

Metsamaad hinnatakse metsamajandamiskava põhjal metsaeraldiste kaupa ning tulemused liidetakse. Iga metsaeraldise väärtus leitakse baasväärtuse ja kvaliteediteguri korrutisena. Pindala ei kohandata.

Metsmaa baasväärtus on metsata metsamaa müügitehingute keskmine hind. Tehingud kontrolliti ajaloolisi satelliidipilte ja tehingu toimumise kuupäevi kõrvutades veendumaks, et analüüsis kasutatavate tehingute kogum koosneks ainult lageraielankidest. Metsamaa baasväärtuseks kujunes müügitehingute põhjal 0,1883 €/m2 (1883 €/ha).

Kvaliteediteguriga arvestamine on vajalik, kuna kõik maad ei ole võrdväärsed. Kvaliteeditegurid peegeldavad vastava metsaeraldise tootlikkust võrreldes keskmise metsamaaga, võttes arvesse metsa kasvukohatüübi, metsamaa boniteedi ja maaparanduse (kuivendatuse). Kvaliteeditegurid on leitud koostöös metsaekspertidega.

Kui metsamaa ei ole terves ulatuses inventeeritud ja andmed metsaregistris puuduvad, siis rakendatakse inventeerimata metsamaa osale asustusüksuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähemalt 10 metsaeraldise andmed) või kohaliku omavalitsuse keskmist kvaliteeditegurit (kui metsaregistris on selles asustusüksuses vähem kui 10 metsaeraldise andmed).

Metsamaa väärtust võivad kahandada erinevad piirangud.

• Looduskaitse piirangutena arvestatakse järgmisi kitsendusi: hoiuala, kaitseala piiranguvöönd, kohaliku omavalitsuse kaitstav loodusobjekt, looduskaitse üksikobjekti piiranguvöönd, püsielupaiga piiranguvöönd, ranna piiranguvöönd. Looduskaitse piirangute alale jäävale metsamaa osale rakendatakse koefitsienti 0,5.
• Rangete looduskaitse piirangutena arvestatakse järgmisi kitsendusi: kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd, kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd, kaitseala loodusreservaat, püsielupaiga sihtkaitsevöönd. Rangete looduskaitse piirangute alale jääv metsamaa osa hinnatakse kõige madalama väärtustasemega (0,04 €/m2).

Kui metsamaa mudeliga arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui kõige madalam väärtustase, on hindamistulemuseks kõige madalam väärtustase (0,04 €/m2).

Vea ilmnemisel saab andmeid alati parandada.